Wynajmujesz mieszkanie? Koniecznie przeczytaj!

W ostatnim artykule przedstawialiśmy jak wygląda polski rynek noclegowy w liczbach oraz plany rządu co do uszczelnienia wynajmów krótkoterminowych:
Rząd zamierza wprowadzić zmiany w turystyce dotyczące wynajmu dla turystów.

Nie tylko Ministerstwo dostrzegło problem z rozliczaniem działalności polegających na wynajmie nieruchomości. Często u wielu właścicieli wynajmowanych obiektów noclegowych pojawiają się wątpliwości w jaki sposób powinni rozliczać przychody uzyskane z tego źródła. Do tej pory nie określono sztywnych zasad, jak powinien być rozliczany najem?

W tym artykule zobrazujemy konkretne przypadki najmu oraz pokażemy różnice między najmem krótko i długoterminowym.

Najem długoterminowy to sytuacja, w której wynajmujemy nieruchomość na cele mieszkalne. W tym wypadku możemy rozliczać podatek na zasadzie ryczałtu 8,5% (oraz 12,5% przy przychodach powyżej 100 000 zł). Nie musimy też rejestrować działalności gospodarczej.

Problem pojawia się w sytuacji, kiedy nasza działalność prowadzona jest na szeroką skalę, w sposób ciągły, co może oznaczać, że spełnia definicję działalności gospodarczej. W takiej sytuacji konieczne jest zarejestrowanie firmy i opodatkowanie na zasadach ogólnych. Dobrą wiadomością jest fakt, że dla najmu na cele mieszkalne jesteśmy zwolnieni z podatku VAT.

Najem krótkoterminowy jako formalna definicja występuje tylko w kontekście podatku VAT, który wynosi 8%. Dla uproszczenia możemy przyjąć, że najem krótkoterminowy nie dotyczy najmu na cele mieszkalne i w praktyce jest to usługa skierowana do turystów.

Aby legalnie wynajmować noclegi krótkoterminowe, mamy kilka możliwości opodatkowania:

Wariant 1: Opłacać podatek dochodowy (według skali 18% lub 32% oraz opcjonalnie 19%).

Wynajmu krótkoterminowego nie należy rozliczać na ryczałcie (8,5%), jak w przypadku wynajmu długoterminowego.

Najbezpieczniejszym sposobem rozliczenia najmu krótkoterminowego jest działalność gospodarcza. Zwłaszcza jeśli prowadzimy ją na większą skalę, w sposób zorganizowany i ciągły.

Istnieje co prawda możliwość prowadzenia najmu krótkoterminowego bez konieczności rejestracji działalności gospodarczej. W tej sytuacji powinien być on zorganizowany na małą skalę, a całość obsługi, w tym np. sprzątanie, realizowana samodzielnie. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący nie zapłaci od tej czynności podatku. Powinien rozliczyć dochód z wynajmu jako osobną pozycję w swoim rocznym zeznaniu podatkowym.

Należy jednak pamiętać, że granica pomiędzy działalnością na małą skalę, a prowadzeniem wynajmu krótkoterminowego w sposób zorganizowany jest mglista i zależy w dużej mierze od interpretacji w Izbie Skarbowej. Dlatego zalecamy zawsze, aby sprawdzić wszystko w odpowiednich instytucjach w danym regionie.

Wariant 2: Opłacać podatek w formie karty podatkowej:

Zryczałtowany podatek dochodowy w formie karty podatkowej mogą opłacać osoby fizyczne, które prowadzą pozarolniczą działalność gospodarczą.¹ A także rolnicy równocześnie zajmujący się własnym gospodarstwem rolnym.²

Taką możliwość mają również osoby oferujące usługi hotelarskie, polegające na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (także z wydawaniem posiłków), jeżeli łączna liczba pokoi (również w domkach turystycznych) nie przekracza 12.³ Usługi te można prowadzić przy zatrudnieniu nie więcej niż 2 pracowników lub 2 pełnoletnich członków rodziny, nie wyłączając małżonka.⁴

Opodatkowaniu w formie karty podatkowej podlegają także osoby, które przy prowadzeniu działalności nie korzystają z usług osób niezatrudnionych przez siebie na podstawie umowy o pracę oraz z usług innych przedsiębiorstw i zakładów, chyba że chodzi o usługi specjalistyczne.⁵ 

Wybierając ten sposób rozliczeń, warto udać się do Urzędu Skarbowego w swojej gminie i spytać o wysokość karty podatkowej, ponieważ zależy ona od wielu czynników, np. od wielkości gminy, konkurencji w regionie, ilości potencjalnych klientów.

Wariant 3: Działalność agroturystyczna.

Dotyczy tylko działalności na terenach wiejskich. W przypadku agroturystyki forma wynajmu nie wymaga płacenia podatku dochodowego, ale musi spełniać między innymi poniższe wymogi:

- najem dotyczy pokoi gościnnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych,

- budynki, w których są pokoje przeznaczone na wynajem, znajdują się na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym,

- przedmiotem usług jest najem pokoi gościnnych wyłącznie osobom przebywającym na wypoczynku,

- liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5.

Podatek od nieruchomości

Dodatkowo należy nadmienić, iż Urzędy (zwłaszcza w małych miastach) sprawdzają czy za dany lokal (mieszkanie) opłacany jest podatek od nieruchomości  w/g stawek komercyjnych.⁶ W ten sposób już teraz traktują wynajem krótkoterminowy jak działalność hotelową, zapewniając sobie dodatkowe wpływy do budżetu.

Amortyzacja

Dodatkowo warto wspomnieć o amortyzacji nieruchomości w celu optymalizacji podatkowej. Jej stawka dla mieszkań może wynosić maksymalnie 10% po spełnieniu poniższych wymogów:

·      przed dniem zakupu mieszkanie było użytkowane przynajmniej przez 5 lat (60 miesięcy),

·      przed wprowadzeniem mieszkania do ewidencji środków trwałych, dokonane zostały ulepszenia, których łączne koszty wyniosły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Najem krótkoterminowy jest wymagającym uwagi zajęciem i dopiero przy dużym obłożeniu turystami (na poziomie ok. 50%) jest rzeczywiście bardziej opłacalny od wynajmu długoterminowego. To z kolei narzuca właścicielowi obiektu konieczność pracy na pełny etat, tak aby skoordynować terminy rezerwacji, sprzątania i dbałości o odpowiednią jakość świadczonych usług - komentuje Kamil Ruciński Prezes Nocowanie.pl

Poniżej prezentujemy kilka przykładów i wyliczeń porównujących opłacalność najmu krótko i długoterminowego oraz różnice w opodatkowaniu.

Przykład 1: Pani Anna posiada mieszkanie w centrum Lublina, zastanawia się, która z opcji wynajmu będzie bardziej korzystna.

Wynajem długoterminowy:
Wynajmuje mieszkanie studentom w cenie 1500 złotych za miesiąc. Rozlicza się na ryczałcie 8,5%.

Miesięcznie płaci 128,00 zł podatku, więc zostaje jej w portfelu 1372,00 zł

Wynajem krótkoterminowy:

Wynajmuje mieszkanie turystom w cenie 200 złotych za dobę. Sprawdza, która z opcji bardziej się opłaca: podatek dochodowy czy karta podatkowa. Przy podatku dochodowym płaci 18% od dochodu.

Załóżmy, że obłożenie będzie kształtowało się na poziomie 50%, a koszty związane z obsługą i sprzątaniem to ok. 700 zł miesięcznie.
200 zł x 15 dni daje 3000 zł, od tego odejmujemy 700 zł za sprzątanie i z kwoty 2300 zł odliczamy 18% podatku, co daje 1886 zł w portfelu.

Jeżeli obłożenie będzie na poziomie 70%, miesięczne koszty wyniosą ok. 1000 zł
200 zł x 21 dni daje 4200 zł, minus koszty, to 3200 zł, od tego podatek 18%, zostaje 2624 zł.

Przykład 2: Pan Andrzej ma 2 mieszkania w Warszawie.

Wynajem długoterminowy:
Wynajmuje swoje nieruchomości młodym osobom w celach mieszkaniowych, w cenie 2500 złotych miesięcznie za każdy lokal. Rozlicza się na ryczałcie 8,5%.

Co miesiąc płaci 213,00 zł podatku za jedno mieszkanie, więc zostaje mu na rękę 2287,00 zł x 2 mieszkania, czyli 4575 zł.

Wynajem krótkoterminowy:

Wynajmuje mieszkanie turystom w cenie 220 złotych za dobę. Pamiętajmy, że ma ich 2, czyli za dobę wynajmu otrzymuje 440 zł. Sprawdza, która z opcji bardziej się opłaca: podatek dochodowy czy karta podatkowa. Przy podatku dochodowym płaci 18% od dochodu. Jak to wygląda w praktyce?
Obłożenie 50% - 440 zł x 15 dni minus ok. 1500 zł kosztów sprzątania i obsługi, daje to ok. 5100 zł dla Pana Andrzeja.

Obłożenie 70% - 440 zł x 21 dni minus ok. 2000 zł kosztów sprzątania, daje 7240 zł na rękę.

Przykład 3: Pan Krzysztof ma 10 domków w Gdańsku. W takim przypadku niezależnie czy domki wynajmowane są na doby, czy cele mieszkaniowe, zalecamy prowadzenie działalności gospodarczej.

Z punktu biznesowego w większości przypadków taki najem jest bardziej opłacalny od wynajmu długoterminowego, jednocześnie zależy od wielu czynników, tak jak każdy inny biznes.